Page 165 - indexf

мұнда, PV – жылжымайтын мүліктің ағымдағы құны, NOI – бағаланған
жылдан кейінгі бірінші жылы мүмкін болатын болжалды таза
операциялық табыс әлде кіріс, R0 – капиталға айналдырудың жалпы
мөлшерлемесі.

NOI ретінде, бірнеше жылдың табысын (кіріс) орташаланған
табысқа айналдыру арқылы алынған, 1 жылдық бірыңғайланған таза
операциялық табыс (кіріс) алынады. R0 – капиталға айналдырудың
жалпы мөлшерлемесі, активке салынатын қаражаттар душар болатын
тәуекелдерді қамтып көрсетеді. Ол келесі формуламен анықталынады:

R0= m × Rm×DCR,
мұндағы, m – қарыз қаражаттардың үлесі, Rm – қарыз қаражаты
(банкіге өзара қарыз шартымен сыртқы көздерден түскен ақша қоры)
үшін капиталға айналдыру мөлшерлемесі, DCR – борышты өтеу
коэффициенті.

Қарыз қаражаттардың үлесі (m) төмендегідей анықталады:
m = Vm / V,

мұндағы, Vm – қарыз қаражаттың құны, немесе несие жиынтығы; V –
объектінің құны.

Борышты өтеу коэффициенті (DCR) былай есептелінеді:
DCR = NOI / DS,

мұндағы, DS – жыл сайынғы борышты өтеуге қызмет көрсету (қарыз
бойынша пайызды төлеу).

Капиталға айналдырудың жалпы мөлшерлемесін есептеу әдістері
бағаланатын объекті аумағында қалыптасқан нақты жағдайларға бай-
ланысты таңдап алынады. Оларға, салыстырылатын объектілер бойын-
ша мәміле бағасы және табыс туралы іріктелген ақпараттар, мәмілені
қаржыландыру жағдайлары мен көздері, болжалды кезең аралығында
объектінің құнына қатысты көрсеткіштерді дұрыс болжау мүмкіндігі
және тағы басқалары жатады.

Тікелей капиталға айналдыруда жалпы ренталық көбейткішті
қолдану мүмкіндігін пайдалануға болады. Оның формуласы:

V = I × RМ.
Жалпы ренталық көбейткіш (RМ) – нарықтық бағаның белгілі бір
мүлік бойынша потенциалдық немесе нақты жалпы табысқа орташа
статистикалық қатынасы ретінде қарастырылады.
Тікелей капиталға айналдыру әдісін қолданудың негізгі жағдай-
лары: табыс шамасы бірқалыпты, объектіні пайдалану жағдайлары
тұрақты, бастапқы инвестициялар ескерілмейді, капиталды қайтару
және капиталдан алынатын табыс бір уақытта қатар есепке алынады,
табыстың түсім кезеңі шексіздікке ұмтылады. Дегенмен, бұл әдіс,

165

⇐ МАЗМҰНЫ