Page 164 - indexf

14-есеп

Ғимаратты ұдайы ұлғайту шығындарын анықтаңыз, егер оның
көлемі 17000 м2, оған ұқсас ғимарат құрылысын салу құны – 10
мың теңге / м2 және бағаланатын объектіге оған ұқсас объектілерге
қарағанда, суды жылытатын құны 1200 мың теңге қосымша қондырғы
орнатылған.

Капиталға айналдыру әдістерін таңдауға келесі факторлар
әсер етеді: жылжымайтын мүліктің түрі, экономикалық өмір мерзімі
(ЭӨМ), тиімді тұтынылатын уақыты, ақпарат көлемінің мол болуы мен
оның ақиқаттығы, бағаланатын объектіден алынатын табыс сипатта-
масы, яғни оның мөлшері, өзгеру қарқыны, табыстың түсу ұзақтығы
және т.б.

Неғұрлым кеңінен қолданылатын әдістер:
–– тікелей капиталға айналдыру әдісі, объектінің құны жылдық

таза табыстың капиталға айналдыру мөлшерлемесіне қатынасы
арқылы анықталады:
–– жалпы рента әдісі, нақты табыс пен потенциалды табыс шама-
сын, жалпы рента көбейткішін ескере отырып, мүлікті бағалау:
–– ақша ағындарын дисконттау әдісі, бұл ақша ағындары біркелкі
түспеген жағдайда, өз бетімен өзгеретін (қалай болса солай)
болса, мүлікті пайдалануға байланысты тәуекел дәрежесін
қолданыла отырып объекті бағаланады;
–– қалдық әдісі, табысты қалыптастыруға әсер ететін жекелеген
факторларды есепке ала отырып, мүлікті бағалау, мұнда тікелей
капиталға айналдыру әдісі, қайтару шамасы (нормасы) бойын-
ша табысты капиталға айналдыру:
–– ипотека-инвестициялық талдау әдісі, мүлікті меншікті және
қарыз капиталы құнын есепке алуға негізделе отырып бағылау.
Жалпы жылжымайтын мүлікті бағалау үдерісінде тікелей капиталға
айналдыру әдісі кеңінен қолданылады. Табысты капиталға айнал-
дыру – бұл, болашақта алынатын табыс пен бағаланатын объектінің
ағымдағы құны арасындағы өзара байланысты анықтайтын үдеріс бо-
лып табылады.
Табысқа негізделген амалдың негізгі формуласы:

V = I / R,
мұндағы, V – жылжымайтын мүліктің құны, I – бағаланатын объектіден
алынатын болжалды табыс, R – табыс шамасы (нормасы) әлде пайда
шамасы.

Тікелей капиталға айналдыру әдісі бойынша жоғарыда көрсетілген
формула V = I / R, келесі түрде қолданылады:

PV = NOI / R0;

164

⇐ МАЗМҰНЫ