Page 33 - indexf

Дамыту әдісі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бірқатар учас-
келерге бөлу туралы жорамалдармен немесе бірнеше учаскелермен
біріктіруге, осындай бөлу немесе біріктіру процестерімен байланысты
табыстар мен шығыстарды айқындаумен және нәтижесінде алынған
құн көрсеткішін шығару үшін таза табыстарды дисконттаумен бай-
ланысты болады.

Мысал. Белгілі бір жер көлемі берілген. Аталған жерді 15 бөлікке
бөліп, оның әрқайсысын 50 000-нан сату көзделеді. Бірақ, мұнда келесі
шығындар қарастырылған, тазалау, жоспарлау, инженерлік жүйелер,
жоба – 200000, басқару – 30000, үстеме шығыстар және мердігер пай-
дасы – 80000, салық төлемдері – 15000, кәсіпкер пайдасы – 75000.
Барлық шығындар – 400 000.

Жер учаскелерін сатудан түсетін таза ақшалай түсім 15 × 50000 –
400000 = 350000.

Егер таза табыс 4 жыл бойы бірқалыпты түседі және қайтарып беру
нормасы 10% деп қарастыратын болсақ, жердің нағыз құны:

(350 000 / 4) × 3,1699 = 277 366.
Мұндағы, 3,1699 – аннуитеттің нағыз құнының коэффициенті.
Деректер шартты ақша өлшемімен алынған.
Бұл әдіс бойынша келесі мәселелер қарастырылады:
●● жер учаскесін пайдалану үшін қажет шығыстар сомасы мен

уақытша құрылымын, оны өте тиімді пайдалану нұсқасымен
сәйкес айқындау. Мысалы, жақсартылған жер учаскесін жа-
сау шығыны немесе жер учаскесін пайдалану нысандарымен,
түрімен және сипатымен ерекшеленетін жеке бөліктерге бөлу
шығыны;
●● жер учаскесін өте тиімді пайдаланудан табыстардың шамасы
мен уақытша құрылымын айқындау;
●● жер учаскесін мейлінше тиімді пайдаланудан табыс алу үшін
қажет операциялық шығыстардың шамасы мен уақытша
құрылымын айқындау;
●● бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау
тәуекелінің деңгейіне сәйкес келетін дисконттау ставкаларының
шамасын айқындау;
●● жер учаскесін пайдаланумен байланысты барлық табыстар мен
шығыстарды дисконттау жолымен жер учаскесінің құнын есеп-
теу.
Жер учаскелерін сатуда салыстыру әдісін тікелей қолдану мүмкін
болмаған жағдайда бөлу, алу, қалдық құн, төлемін капиталға айналды-
ру әдістері қолданылады.

33

⇐ МАЗМҰНЫ