Page 34 - indexf

Жер учаскелерін сатуда салыстыру әдісін тікелей қолдану мүмкін
болмаған жағдайда мынадай әдістерді қолдану ұсынылады:

1) Бөлу немесе аллокациялау әдісі – жер учаскесі мен ондағы
жақсартылған жерлер құны арасындағы қатынас немесе мүліктің
құрамдас бөліктерінің арасындағы қандай да бір басқа арақатынас
әзірленетін жанама салыстыру тәсілі. Салыстыру мақсатында жер
мен ондағы жақсартулардың арасындағы ортақ нарықтық бағаны
айқындайтын шара оның нәтижесі болып табылады.

Бөлу әдісі – әрбір жылжымайтын мүлік үшін жердің құны мен
құрылыс құны аралығында белгілі бір арақатынас болады деген ереже-
ге негізделеді. Мұндай арақатынас, жерді неғұрлым жақсы және тиімді
пайдалануды сипаттайтын жаңа жақсартулар бойынша дұрыс болып
саналады. Құрылыстың жасы ұлғайған сайын жер құнының құрылыс
объектісінің жалпы құнына өзара қатынасы ұлғаяды. Жалпы бұл әдіс
жердің нарықтық құнын дәлме-дәл анықтай алмайды, ол, нарықта бос
жер учаскелерін сату туралы ақпарат аз болған жағдайда пайдаланы-
лады.

Бөлу әдісін пайдалана отырып, жер учаскелерін бағалау үшін, ал-
дымен жақсартылған жер учаскесінің және ондағы орналастырылған
ғимараттардың нарықтық құны айқындалады. Бағаланатын жер
учаскелеріне ұқсас құрылыс салынған жер учаскесінің нарықтық
құнындағы жер үлесінің ең ықтимал мәні анықталынады. Белгіленген
аймаққа бөлу коэффициенті ескеріле отырып, бағаланатын жер
учаскесінің нарықтық құнындағы үлесі ретінде, жердің нарықтық
құнын есептеледі.

Мысал: экология жағынан таза аймақта жер учаскесін бағалау
сұралады. Бұл аймақта бос учаскелер ұзақ уақыт сатылмаған. Деген-
мен, учаскесі бар типтік үйлер 300 000-400 000 шартты ақша өлшемін
құрайды. Нарықты зерттейтін болсақ, жақын өңірде көлемі дәл
сондай жер учаскесін 120 000-ға сатып алуға болады. Типтік үйдің
құрылысына шығындалатын тікелей шығындар – 130 000 құрайды. Ал
кәсіпкердің табысы және жанама шығындары – 106 000. Сонда, барлық
құны: 120 000 + 130 000 + 106 000 = 356 000. Жалпы құны 356 000
құрайды, соның ішінде үштен бір бөлігі (356000 :120000)=≈3 жердің
құны.

Осы есептеулер негізінде жер учаскесінің құны экология жағынан
таза аймақта жылжымайтын мүлік құнының 1/3 бөлігін құрап, келесі
аралықта болады 100 000-ден 133 000 аралығында.

2) Алу немесе экстракция әдісі – амортизацияны шегеріп,
шығындарды талдау және басқа қатынастарда салыстырылатын жыл-

34

⇐ МАЗМҰНЫ